Perguntas Frequentes imóveis EUA
General Information
Preciso de um VISTO para viajar para os EUA – O que é ESTA?
ESTA é o Sistema Eletrônico para Autorização de Viagem. Viajantes internacionais que buscam viajar para os Estados Unidos sob o Programa de Isenção de Visto (VWP) agora estão sujeitos a requisitos de segurança aprimorados e serão obrigados a pagar uma taxa administrativa. Todos os viajantes qualificados que desejam viajar para os EUA sob o Programa de Isenção de Visto devem solicitar autorização e, em seguida, pagar a taxa usando o seguinte processo:
Para ver se você é elegível, siga o link para o processo de verificação de inscrição online https://www.estavisaonline.org/
Quais são os custos contínuos associados à posse/compra de um imóvel nos Estados Unidos da América?
Uma propriedade tem três custos principais contínuos:
- Imposto sobre a propriedade, que varia de 1% a 2% do valor cadastral de uma propriedade, o que equivale a aproximadamente 35/40% a menos que o valor de mercado atual. Os impostos sobre a propriedade são totalmente utilizados pelo estado e as despesas federais com infraestrutura são visíveis online. As exigências de impostos sobre a propriedade variam de acordo com o estado, embora sejam emitidas anualmente ou semestralmente.
- Taxas de HOA, Associação de Proprietários, pagas mensalmente, incluindo apólice de seguro sobre a administração/ordinária e manutenção das áreas comuns, incluindo, mas não se limitando à fachada e telhado da propriedade. A contratação de uma apólice de seguro é obrigatória para propriedades únicas, ou seja, não localizadas em um condomínio.
- Taxa de Administração de Propriedade, paga mensalmente, à empresa de administração de propriedades que administra a administração diária da sua propriedade. A taxa é uma porcentagem do aluguel mensal coletado, normalmente entre 8% e 12%. O custo inclui serviços como criação de contas de serviços públicos, pagamento de avaliações, cobrança de aluguel, pagamentos ao proprietário e muito mais.
Como abro uma conta bancária empresarial nos Estados Unidos da América?
A Primonds, em parceria com a OPISAS, ajudará você em todas as etapas; temos acordos com vários dos principais bancos dos Estados Unidos e podemos ajudá-lo no processo de criação de uma conta empresarial com acesso ao E-Banking e com um cartão de débito VISA.
Preciso me tornar cidadão para comprar uma casa nos EUA?
Não, você não precisará de sua cidadania ou de um green card, mas precisará de um Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) ou um Employer Identification Number (EIN) se estiver comprando como uma empresa. Esse é um número de processamento de impostos atribuído a cidadãos estrangeiros que são obrigados a ter um número de identificação de contribuinte dos EUA, mas não têm um e não são elegíveis para números de Seguro Social.
Preciso me tornar cidadão americano para comprar uma casa nos Estados Unidos?
Para comprar uma casa nos Estados Unidos, não é necessária cidadania nem green card. Você precisará do seu Número Fiscal dos EUA (ITIN) ou Número de Identificação do Empregador (WIN) se comprar como uma empresa. Este é um número de processamento fiscal atribuído a cidadãos estrangeiros que são obrigados a ter um número de identificação fiscal dos EUA, mas não têm um e não são elegíveis para números de Seguro Social.
Assuntos legais e fiscais
Preciso constituir uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) para comprar um imóvel nos Estados Unidos da América?
Não; no entanto, a OPISAS recomenda essa prática e pode ajudar em todos os aspectos da configuração.
Os custos de compra nos Estados Unidos da América são os mesmos em ambos os casos, seja comprando pessoalmente ou como empresa. Do ponto de vista da tributação americana, tende a ser sempre mais vantajoso comprar como uma corporação/parceria/LLC, pois os custos podem ser deduzidos (incluindo viagens aéreas para visitar a propriedade, despesas de subsistência, custos de manutenção e taxas de administração, etc.). Incluindo também a depreciação da unidade que é calculada em 27 anos (1/27) do preço de compra da propriedade.
Gostaria de abrir uma empresa LLC para comprar o imóvel. Quais são os procedimentos?
Uma LLC (Limited Liability Company), que seria um tipo de empresa de responsabilidade limitada, pode ser criada e incorporada pela internet em www.sunbiz.org. A OPISAS pode fornecer conselhos sobre isso e também as etapas necessárias para obter o Employer Identification Number (EIN), que é essencial para tornar a empresa ativa.
Qual finalidade comercial é mais adequada para uma empresa formada para comprar propriedades nos EUA?
Nos Estados Unidos, o propósito comercial não é estritamente vinculativo e pode fornecer mais de um tipo de negócio. É de fato muito amplo e inclui "qualquer atividade que possa ser conduzida no Estado", com exceção de certos ativos, como o bancário ou fiduciário, importação-exportação, etc.
Quais são os custos de renovação para manter uma empresa nos EUA?
A operação é muito simples e o cliente pode fazê-la online, na Flórida por exemplo, o custo anual de renovação de uma empresa varia entre US$ 100 e US$ 200. Alternativamente, a equipe da OPISAS está disponível para renovar a empresa anualmente.
Qual é o custo da contabilidade de fim de ano fiscal para uma empresa dos EUA?
A OPISAS fechou um acordo com uma empresa norte-americana de profissionais fiscais, que prevê um custo variável a partir de US$ 500 para uma LLC de membro único, dependendo do número e do escopo das operações realizadas pela empresa.
Qual é o valor do imposto de renda de uma empresa nos EUA?
Como são uma confederação, os Estados Unidos têm diferentes níveis de tributação.
Os impostos de renda são divididos em:
- Imposto Federal, que é o mesmo para todos os estados, tanto para indivíduos quanto para empresas. As faixas previstas para esse imposto variam de uma taxa mínima de 10% a uma taxa máxima de 37%.
- Imposto Estadual, cujas taxas variam dependendo do estado de referência. Na maioria dos casos, uma empresa que possui um número limitado de propriedades cairá na taxa mínima (e não se espera que pague nenhuma taxa), graças à dedução de quase todos os custos do total do imposto.
Procedimentos de compra
Como faço para reservar um imóvel?
Formulário de Reserva
Para iniciar o processo de compra relacionado a uma propriedade OPISAS, o cliente deve compilar o formulário de reserva. O formulário deve ser preenchido em cada seção com os dados do(s) comprador(es) e assinado na parte inferior. Juntamente com o Formulário de Reserva preenchido, o Cliente deve providenciar o pagamento da Taxa de Reserva/Fechamento de $ 3.200* (taxa única) para cobrir despesas administrativas e impostos relativos à compra e venda (o valor inclui a elaboração dos vários contratos, seu registro e impostos relacionados de acordo com a lei dos EUA). Uma taxa adicional é necessária se o Cliente escolher o serviço adicional oferecido pela Opisas, que fornece a formação de sua própria empresa nos EUA. Este valor inclui a formação da Empresa nos EUA, Agente Registrado, domiciliação, serviço de correspondência, solicitação de EIN (Número de Identificação do Empregador), bem como assistência na abertura da conta bancária da empresa. *O valor pode ser maior para alguns locais.Contrato de Compra
Assim que a reserva for confirmada com o pagamento das taxas administrativas, e que a cópia do passaporte do cliente e do formulário de reserva preenchido forem enviados, o cliente receberá o "contrato de compra" empregado e aprovado no estado específico dos EUA que hospeda a propriedade em questão. Esse contrato será enviado ao comprador, preenchido com os dados do comprador e do vendedor, juntamente com todas as informações sobre a propriedade específica, os termos de pagamento, a data de fechamento e quaisquer outras informações ou condições de venda.Contrato de Administração de Propriedade
Junto com o contrato de compra, o comprador também receberá um contrato com a empresa de administração de propriedade que administrará a propriedade em nome do novo proprietário. A mesma empresa de administração de propriedade será responsável por pagar serviços públicos, cobrar taxas de aluguel e qualquer outra ocorrência relacionada à administração da propriedade. O contrato acima mencionado será enviado parcialmente compilado ao comprador, qualquer campo ausente deverá ser compilado pelo comprador e enviado de volta antes do fechamento.Declaração de Fechamento
Quando a transação estiver pronta para o fechamento, o comprador e o vendedor receberão uma "Declaração de Fechamento" da Title Company/Settlement Agent. A "Declaração de Liquidação" também é chamada de "declaração do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD)". O documento informa os valores devidos ao vendedor e ao comprador para realizar a compra com sucesso. O pagamento do valor devido deve ser realizado dentro da data de fechamento. O documento precisa ser assinado e enviado à Title Company para registrar oficialmente a venda no registro público do condado.Escritura de Garantia
Assim que o processo de compra for concluído, o comprador receberá, após cerca de quatro semanas, a cópia original da "Escritura de Garantia" e da "Apólice do Proprietário", documentos que certificam a nova propriedade do imóvel. Uma versão eletrônica da "Escritura de Garantia" geralmente está disponível on-line cerca de 7 dias após a data de fechamento. O documento pode ser baixado do registro online do condado e, se solicitado, pode ser enviado por e-mail ao novo comprador.
Quais são os custos de fechamento associados à compra de um imóvel?
Os custos de fechamento são as despesas, além do preço da propriedade, que compradores e vendedores normalmente incorrem para concluir uma transação imobiliária.
Os custos incorridos podem incluir taxas de originação de empréstimos, taxas de avaliação, pesquisas de títulos, seguro de títulos, pesquisas, impostos, taxas de registro de escritura e taxas de relatórios de crédito.
Os custos de fechamento ocorrem quando o título da propriedade é transferido do vendedor para o comprador. O valor total em dólares dos custos de fechamento depende de onde a propriedade está sendo vendida e do valor da propriedade que está sendo transferida. Os compradores de imóveis normalmente pagam entre 2% a 5% do preço de compra.
Aqui está uma lista de taxas que podem ser incluídas no fechamento:
- Avaliação: Isso é pago à empresa de avaliação para confirmar o valor justo de mercado da casa.
- Honorários advocatícios: Isso paga um advogado para revisar os documentos de fechamento em nome do comprador. Isso não é obrigatório em todos os estados.
- Taxa de fechamento ou taxa de custódia: paga à empresa de títulos, empresa de custódia ou advogado para conduzir o fechamento. A empresa de títulos ou custódia supervisiona o fechamento como uma parte independente na compra da sua casa. Alguns estados exigem que um advogado imobiliário esteja presente em cada fechamento.
- Taxa de correio: cobre o custo do transporte de documentos para concluir a transação do empréstimo o mais rápido possível.
- Taxas de transferência da associação de proprietários: o vendedor pagará por esta transferência, que mostrará que as taxas estão pagas em dia, quais são as taxas, uma cópia das demonstrações financeiras da associação, atas e avisos. O comprador deve revisar esses documentos para determinar se a associação tem reservas suficientes para evitar futuras avaliações especiais, verificar se há avaliações especiais, ações legais ou quaisquer outros itens que possam ser preocupantes. Também serão incluídos os estatutos, regras e regulamentos da associação e CC & Rs.
- Seguro de Título de Apólice do Proprietário: Esta é uma apólice de seguro que protege você caso alguém conteste sua propriedade da casa. Geralmente é opcional.
- Imposto sobre a Propriedade: Normalmente, os credores querem que quaisquer impostos devidos dentro de 60 dias da compra pelo prestador de serviço de empréstimo sejam pagos no fechamento.
- Taxas de Registro: Uma taxa cobrada por um cartório local, geralmente municipal ou municipal, para o registro de registros de terras públicas.
- Taxa de Levantamento: Esta taxa vai para uma empresa de levantamento para verificar todos os limites da propriedade e coisas como cercas compartilhadas na propriedade. Isso não é obrigatório em todos os estados.
- Taxa de Pesquisa ou Exame de Título da Empresa de Título: Esta taxa é paga à empresa de título para fazer uma busca completa dos registros da propriedade. A empresa de título pesquisa a escritura da sua nova casa, garantindo que ninguém mais tenha uma reivindicação sobre a propriedade.
- Impostos de Transferência: Este é o imposto pago quando o título passa do vendedor para o comprador.
A OPISAS simplificou tudo isso graças aos acordos que temos: um cliente terá que pagar um valor total de US$ 3.200 (US$ 4.000 se incluir a formação de LLC) - US$ 4.200 para fechamentos em Maryland (US$ 5.000 se incluir a formação de LLC), esse valor cobrirá todos os custos relacionados ao fechamento de uma propriedade (OPISAS Invest).
Pós-venda e gestão de imóveis
O que acontece se meu inquilino parar de pagar o aluguel e eu quiser encontrar um novo inquilino?
A lei dos EUA é extremamente clara e protege o proprietário 100%, se um inquilino não pagar as taxas de aluguel, ele/ela será despejado, um procedimento rápido que em média não leva mais de 34 dias.
Ou seja, o despejo pode acontecer por 3 motivos:
- Por falta de pagamento da taxa de aluguel. Por contrato, há em média um período de carência de 3 a 5 dias e uma multa de $ 50. Se o inquilino não pagar dentro desse prazo, o proprietário (o gerente da propriedade cuidará diretamente desse aspecto em seu nome) pode enviar pelo correio uma carta registrada com aviso de recebimento ou afixar um aviso na porta do imóvel, solicitando o pagamento da taxa de aluguel faltante em 3 dias (sábados e domingos excluídos), especificando o valor total devido ou para evacuar o imóvel. Caso contrário, o proprietário pode optar por prosseguir com os procedimentos de despejo por meio de um advogado ou indo diretamente a um tribunal.
- Por ter violado o contrato e as prescrições da Declaração.
- Por abandono. Abandono, neste caso, significa estar ausente por meio mês sem ter pago o aluguel e sem ter informado o proprietário dessa ausência por escrito.
Os procedimentos de despejo funcionam da seguinte forma:
Um aviso de despejo por escrito em caso de falta de pagamento do aluguel. O inquilino tem 3 dias para retificar o problema ou evacuar o imóvel. Após 3 dias, o proprietário processa e processa o inquilino em um tribunal. O gerente do imóvel iniciará todos os procedimentos em nome do cliente após informá-lo.
Uma vez que o inquilino tenha recebido a acusação, ele/ela tem 5 dias úteis para responder em sua defesa no tribunal e expor o caso, mesmo que ele/ela seja forçado/a a depositar no mesmo tribunal o valor total devido.
Se o inquilino não responder à acusação, o juiz autorizará o xerife a prosseguir com o despejo. Se ele/ela responder à intimação, uma data será marcada para a audiência.
Se o inquilino perder o caso na audiência, ele/ela terá que pagar o dobro do valor total devido, despesas judiciais e quaisquer despesas relacionadas ao advogado do proprietário. Se o inquilino não responder à intimação, ele/ela perderá o caso automaticamente.
Se o proprietário ganhar o caso, o juiz emitirá um mandado ao xerife, autorizando o proprietário a assumir o imóvel após 24 horas, após ter afixado um aviso de despejo. Neste ponto, o proprietário ou o administrador pode legalmente substituir a fechadura e, após 48 horas da notificação do xerife, pode assumir quaisquer pertences eventuais deixados na unidade, que podem ser revendidos para recuperação do valor devido ou outras despesas.
Preciso comprar móveis para colocar na minha propriedade?
Não. Os apartamentos são quase sempre alugados sem mobília. Para o típico locatário anual, é mais barato alugar sem mobília porque é costume o inquilino trazer consigo seus próprios pertences.
Devo ter seguro residencial?
Se você for o dono da propriedade por completo... a escolha é, em última análise, sua. No entanto, a maioria das empresas de administração de propriedades exige seguro para a proteção de todos, incluindo a empresa de administração. Embora seja altamente recomendável que você faça um Seguro Residencial para proteger seu investimento em caso de desastres naturais, incêndio, raios, furacões ou quaisquer outras circunstâncias atenuantes. Você deve sempre verificar com sua seguradora para entender o que É e o que NÃO É coberto em sua apólice.
Contra que tipo de risco o Seguro Residencial protege?
Embora as políticas possam variar, os principais riscos cobertos pelo seguro residencial são:
- Danos ou perdas à própria casa, bem como outras estruturas no terreno; (vazamentos por rompimento de canos, vazamentos de ar condicionado, incêndio)
- Danos ou perdas a itens de propriedade pessoal na casa e outras estruturas
- Ferimentos ou danos a terceiros (normalmente hóspedes e outras pessoas que vêm à sua casa).
O que é o seguro de associação de proprietários (HOA) ou de associação de proprietários de condomínio (COA)?
Uma associação de proprietários (conhecida como HOA) é uma organização que supervisiona um empreendimento habitacional comunitário, complexo de condomínio ou outra subdivisão, onde os membros são responsáveis por criar e aplicar regras. Muitas vezes, as associações de proprietários cobram taxas ou mensalidades para cobrir os custos de manutenção e conservação de áreas comuns, como parques e piscinas.
Como tal, o Seguro de Associação de Proprietários tem como objetivo cobrir a associação, seus membros e a estrutura externa, incluindo o telhado, bem como seus ativos físicos (se houver) de danos decorrentes de reivindicações de propriedade e responsabilidade. No entanto, o seguro de associação de proprietários pode ajudá-lo a evitar muitos dos problemas mais comuns enfrentados pelas comunidades.
Contra quais tipos de riscos o Seguro de Associação de Proprietários de Imóveis protege?
Os condomínios devem manter uma cobertura mínima de seguro por meio de uma apólice principal, que difere da apólice de seguro residencial que você compra para sua unidade individual.
A apólice principal de seguro de condomínio cobre reivindicações por grandes obras e reparos nas partes comumente compartilhadas da estrutura após um evento climático perigoso ou inclemente. O tipo de perigos contra os quais a apólice protege são descritos na apólice e podem incluir desastres naturais, furacões, terremotos, inundações, incêndio e vandalismo. Um provedor de seguro comercial é usado para seguro de risco HOA. Os itens cobertos pela apólice principal variam de acordo com o complexo e com a lei estadual.
O seguro de responsabilidade civil protege a associação de reivindicações de danos corporais ou materiais pelos quais a associação é legalmente responsável e que são causados por uma ocorrência coberta pela apólice de seguro.
O seguro HOA ou COA não cobre os itens pessoais do proprietário ou dos inquilinos. Sua cobertura de seguro pessoal não cobre o inquilino ou o HOA/COA.
O que está incluído no custo da taxa mensal da associação de proprietários (HOA)?
Para condomínios em geral, incluindo até mesmo os de luxo, o custo de manutenção como padrão inclui, exceto por durações de arrendamento muito curtas, o inquilino normalmente paga todos os custos relacionados ao fornecimento de consumo de serviços públicos, como eletricidade, telefone, televisão e internet. Enquanto todas as outras despesas, como água, resíduos e despesas de construção são suportadas pelo proprietário por meio da taxa HOA. No caso de uma moradia unifamiliar, mesmo esses custos serão pagos pelo inquilino. Outras taxas, encargos de serviço incluídos no HOA podem incluir o serviço de segurança da comunidade, manutenção ascética, o uso das instalações comuns, ou seja, quadras de tênis, ginásios, piscinas, área para churrasco e piquenique, ancoradouros para barcos e a lista continua. Portanto, dependendo da comunidade em que você compra, em última análise, determina a taxa HOA.
Depois que um inquilino for garantido, como ele pagará meu aluguel?
O(s) inquilino(s) faz(em) o pagamento à empresa de administração que cuida da sua propriedade. Deste aluguel, o gerente da propriedade primeiro subtrairá e pagará em seu nome quaisquer contas de serviços públicos, taxas de condomínio e impostos sobre a propriedade no final do ano. A empresa de administração transferirá o saldo dos fundos para uma conta indicada pelo proprietário (qualquer condado que você desejar) em uma base mensal, trimestral ou anual. Todas as receitas e despesas são claramente discriminadas no seu extrato mensal de conta de administração da propriedade.
Posso escolher alugar meu imóvel semanalmente ou mensalmente em Miami?
Isso é regulado pelo município e pela comunidade, como em 9 de junho de 2010, o município de Miami Beach votou "não" contra os aluguéis de curto prazo. A cidade de Miami Beach é dividida em várias áreas, incluindo as áreas nas quais os exercícios são permitidos, áreas comerciais e residenciais.
Existem três tipos de áreas residenciais em Miami:
RM- 1: Residencial Multifamiliar, baixa densidade. Geralmente se enquadram nesta área todos os apartamentos e casas nas avenidas e ruas da Drexel Avenue até a Bay Road (a oeste em direção à baía). Na RM- 1 não é possível alugar apartamentos por menos de 6 meses.
RM- 2: Residencial Multifamiliar, média densidade. Geralmente se enquadram nesta área todos os apartamentos na Washington e Collins Avenue. Na RM- 2 é permitido alugar por menos de 6 meses.
RM- 3: Residencial Multifamiliar, alta densidade. Geralmente se enquadram nesta área todos os apartamentos na Ocean Drive. Na RM- 3 é permitido alugar por menos de 6 meses.
Revenda
O que acontece quando estou pronto para vender meu imóvel ou preciso liquidar fundos?
A equipe da OPISAS ajudará e orientará você durante o processo de revenda, dando a você uma imagem atualizada do valor real de mercado do imóvel.